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留言时间: 2016/10/31
留言问题: 龙头企业迎史上最好年份 房企财报透视产业转型玄机
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  又逢年报披露季,品牌房企迎来史上最好年华。

  3月14日,万科披露2015年年度报告财报显示,2015年,万科实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%。销售金额和市场占有率,均创造了行业有史以来最高纪录。无独有偶。在万科之前,另一家品牌房企恒大地产年初发布的销售简报显示,2015年全年累计实现合约销售额2013.4亿元,创恒大全年销售历史最高纪录,增幅领跑同类规模企业。

  品牌房企的财报,也透露出企业转型的主要方向。

  消费地产仍是主流

  传统的地产业仍不可替代。

  万科主营业务表明,尽管新业务崭露头角,但目前在公司的营收中基本可以忽略,传统住宅地产仍占有绝对优势地位。这在龙头房企中具有一致性,对于千亿级以上的公司,多元与细分领域的转型短期内尚难看到营收占比的大幅度提升。精细化运作主业,仍是关键。

  事实上,研究机构也对行业前景谨慎乐观。国金证券(600109,股吧)认为,明确因城施策化解房地产库存:一二线更多是商办面临高库存,而三四线住宅的高库存更为突出,因城施策是必须的。我们认为,即便进一步完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策,也很难解决三四线城市住宅的高库存问题。在一二线商办库存较高的区域实行灵活的土地变性一方面能降低商办的库存,另一方面也能增加住宅的供应,缓和房价上涨的压力。而三四线住宅的高库存或许通过保障制度和长租市场的建立来逐步化解。当前一线城市房价涨幅非常明显,比较可行的办法是加大住宅用地的供应和容积率的调升,一线城市的发展空间会被打开。

  与此同时,万科财报显示,公司传统住宅业务继续强势的同时,在国际化与细分地产等领域取得不俗进展。

  报告显示,2015年公司的销售业绩中,海外项目贡献销售面积 2.8万平方米,贡献销售收入人民币 28.8亿元。与此同时,公司在纽约新增3个项目,分别为纽约西42街130号项目、布鲁克林四大道275号项目、布鲁克林Nevins10项目;在香港新增屯门项目:此外,公司通过合作方式首次进入英国市场,参与伦敦The Stage项目和 Soya资产包项目。

  细分地产领域方面,仓储地产受到重视。万科认为,2014年中国电商渗透率(11%)已经超过美国(10%)。电商的快速发展,固然给传统商业地产带来巨大压力,但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积,仅为美国的10%,未来发展空间巨大。

  大健康是方向

  在传统地产主业之外,以养老为代表的大健康产业,是开发商的主要转型方向之一。

  万科财报披露了往养老地产的转型战略。正在悄然来临的老龄化时代,一方面给经济增长带来了更大的挑战,但同时也催生着新的需求。2015年底,我国65岁及以上人口达1.44亿,占总人口比例为10.5%,预计到2025年老龄人口将增加到2亿人。根据美国养老市场的发展经验,健康照护产业占整体GDP的 10%,其中老龄照护占健康照护产业的10%,养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国GDP 保持每年7%的增速,预估到2023年,中国的老龄照护与养老地产将各产生1万亿的市场机会。

  事实上,除了万科以外,恒大地产、绿地集团、阳光城(000671,股吧)等诸多房企均加入了大健康产业发展的拓展之路。作为房地产业的多元转型方向之一,同时开发商兼具先导性产业的天然优势,未来转型较有潜力。

  金融化不可逆

  行业发展的另一个看点,是地产的金融化趋势。

  万科年报显示,公司转型方向之一,是由单一即售型不动产开发,转向多种资产管理与价值提升,“金融化”在促成这一转型中将起到关键性作用。报告期内,公司积极进行金融创新,为提升资管能力积累经验。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科 REITs 成为国内首只公募 REITs,相关金融产品的推出,有助于公司盘活存量资源,提高资金利用效率。

  万科财报也认为,在房地产金融领域,中国还处于充满想象力的起步阶段。美国REITs 市场在1980年代后出现爆发式增长,截至 2015 年底总市值达9390亿美元,是1985年的122倍。1972-2015年,美国权益型REITs的复合年均收益率为 12%,而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为 8.86%和 6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国,这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。

  广发证券(000776,股吧)也认为,未来十年不动产与金融深度结合将是重要演进方向。无风险利率下行背景下,迎来房地产大资管时代。资产端,看好优质持有型不动产,险资也频繁举牌拥有优质物业的运营房企。渠道端,关注股权型REITs 进展,同时关注房地产+金融+互联网的商业模式,看好轻资产运营平台,例如绿地金服围绕房地产全产业链投融资市场构建的多层次业务模式和全方位业务平台,以及房地产私募股权基金对于商业地产的独特运作模式。

(责任编辑:李士英 HN071)

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